Análisis para determinar el mayor y mejor uso de un terreno urbano ubicado en Hermosillo, Sonora

Abstract

El presente documento, contiene el análisis de un terreno urbano ubicado entre dos corredores de tipo B, con uso de suelo mixto, compatible para actividad habitacional, comercial y de servicios, de acuerdo a los usos y lineamientos que marca el Programa de Desarrollo Urbano 2014, vigente para el Centro de Población de Hermosillo, Sonora. En un ejercicio práctico que contempla los principales conceptos y métodos utilizados en el proceso de valuación a partir de los tres enfoques; enfoque de mercado, enfoque de costos y enfoque de ingresos, se abordan cada uno de los temas y su aplicación en la estimación de valor de un terreno urbanizado, con el fin de explicar su mayor y mejor uso, a partir del análisis de diferentes escenarios de uso probable, que le permitan su máxima utilidad económica en el marco de lo legalmente permitido, físicamente posible y financieramente viable. El objeto de estudio se encuentra sobre la Avenida Hermenegildo Rangel Lugo entre Calles Revolución y Heriberto Aja, Colonia Centro, en la Ciudad de Hermosillo Sonora. Actualmente, es un espacio edificable que hasta principios del S. XXI, albergó el Edificio Lourdes; una construcción de un nivel que fue demolida para dar paso a un mejor aprovechamiento del predio, enfocado a un uso que le permita mayor rentabilidad, considerando la importancia de las vialidades y la zona en que se encuentra, en donde la oferta de este tipo de predios es limitada. En el sector se pueden observar construcciones que han sido transformadas para uso comercial y de servicios, considerando las posibilidades que ofrece el uso de suelo mixto, como predominante en los ejes viales donde se ubican. A partir de los fundamentos teóricos, se aplican los tres enfoques valuatorios, partiendo del enfoque comparativo de mercado para determinar el valor del terreno en su estado actual, con la aplicación de los enfoques de costos y de capitalización o de ingresos se estima el valor para cada uso probable, y finalmente, con el desarrollo de un análisis comparativo se determina el valor residual del terreno. Con los resultados obtenidos, se puede concluir que el mayor y mejor uso del terreno se obtiene a partir de la construcción de departamentos, cuya productividad incrementa el valor del suelo en un 17.59% sobre el valor estimado de mercado.